ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
к проекту Федерального закона «О совершенствовании регулирования жилищных отношений по управлению многоквартирными домами»

Для принятия решения о проведении текущего ремонта элементов общего имущества в многоквартирном доме требуется принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 2/3 голосов от всех собственников помещений в доме.
Законопроект вводится изменение при котором квалифицированное большинство голосов оставляется только для капитального ремонта и реконструкции многоквартирного дома. Для текущего ремонта элементов общего имущества в многоквартирном доме вводится простое большинство голосов от числа голосов присутствующих на общем собрании (как и для выбора способа управления и утверждения условий договора управления многоквартирным домом).
Данный проект вводит легальный термин «управление многоквартирным домом» (часть 11 ст. 161 ЖК), с целью упорядочения деятельности по управлению многоквартирными домами и переходу на профессиональное управление, в том числе: 
1.	Уточняется система договорных обязательств при способах управления управляющей организацией, товариществом собственников жилья и непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме.
2.	Вводится определение понятий «обязательные платежи» и «взносы» при способе управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (часть 3 ст. 137 ЖК).
3.	Помимо организационных вопросов деятельности товариществ собственников жилья (создание ТСЖ, членство в ТСЖ, система органов управления ТСЖ) вводится специальная статья 1621, регулирующая особенности процедур управления многоквартирным домом ТСЖ система платежей в случае привлечения ТСЖ управляющей организации по договору управления многоквартирным домом (новые части в ст. 155 ЖК).
4.	Уточняется порядок создания ТСЖ в домах новостройках. При этом исключается злоупотребление правом застройщиками, когда они создают ИСЖ при неучастии будущих собственников. Фиктивные ТСЖ не отражают интересы будущих собственников. Вводится запрет на участие застройщиков в создании ТСЖ, устанавливается процедура предоставления инициаторам общего собрания будущих собственников помещений информации, необходимой для организации собрания (сегодня такой информацией монопольно владеют только застройщики). Устраняется возможность навязывания застройщиками аффилированных с ними управляющих организаций при создании будущими собственниками ТСЖ в домах-новостройках.
5.	Решается проблема несения владельцами помещений в домах-новостройках до регистрации ими прав собственности на построенные помещения расходов на содержание многоквартирного дома и оплату коммунальных услуг (новая часть 4 ст. 153 ЖК).
6.	Уточняются порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, обеспечивающий в условиях инфляции финансирование обеспечения требуемого состояния общего имущества в многоквартирном доме (изм. в часть 1 ст. 156 ЖК).
7.	Поскольку в настоящее время отсутствует какое-либо регулирование установления органами местного самоуправления размера платы для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда предлагается поручить Правительству Российской Федерации установить принципы определения размера такой платы (изм. в часть 3 ст. 156 ЖК).
8.	Вводится стимулирование добросовестного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги гражданами льготных категорий. При невнесении платы льготирования платы будет временно приостанавливаться (изм. в ст. 160 ЖК).
9.	Существует практика отказа части управляющей организацией и товариществом собственников жилья от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. При этом такие организвции нарушают требования Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307. Для стабилизации отношений по обеспечению коммунальными услугами и исключения нарушений системы финансирования по всей цепочке (коммунальных услуг – производство тепловой энергии, воды – приобретение для этого газа, энергии и топлива) вводятся требования, обязывающие управляющие организации, товарищества собственников жилья и собственников при непосредственном управлении многоквартирном доме заключать договоры ресурсоснабжения.
10.	 Если будущие собственники не смогли на этапе строительства создать ТСЖ в соответствии со ст. 139 ЖК, то до приобретения статуса собственник (т.е. до регистрации прав собственности на помещения в ЕГРП) существует правовой вакуум регулирования выбора способа управления домом-новостройкой. Этим пользуются недобросовестные застройщики и часть органов местного самоуправления, навязывая аффилированные с ними управляющей организацией. Для предотвращения этой проблемы на дома-новостройки распространяются процедуры, установленные для собственников помещений в многоквартирном доме (часть 13 ст. 161 ЖК).
11.	Совершенствуются процедуры заключения договора управления многоквартирным домом:
вводится новое существенное условие договора – срок его действия;
максимальный срок действия договора увеличивается до 7 лет, что будет способствовать стабильности инвестиций управляющих организаций в многоквартирный дом при выполнении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности по Федеральному закону от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ;
автоматическое пролонгирование договора допускается только на 1 год;
вводится уточнение, что изменение способа управления многоквартирном доме (разрешается в любое время – ч. 3 ст. 161 ЖК) является основанием для расторжения заключенного договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке;
при досрочном расторжении договора управления многоквартирным домом уточняется необходимость возврата обеими сторонами (управляющей организацией и собственниками помещений) друг другу денежных средств, связанных с невыполнением взаимных обязательств;
вводится возможность внесения прямых платежей собственников ресурсоснабжающим организациям, что исключит невыполнение обязательств перед ресурсоснабжающими организациями и повысит стабильность экономических отношений;
уточняется процедура передачи старой управляющей организацией технической документации новой управляющей организации, созданному ТСЖ. вводится административная ответственность за нарушение такой обязанности и обязанность возместить связанные с таким нарушением убытков;
вводится дополнительный ежеквартальный отчет управляющей организации о наличии/отсутствии просроченной задолженности управляющей организации перед ресурсоснабжающими организациями.
Устраняются противоречия регулирования управления многоквартирным домом, в котором все помещения принадлежат публично-правовым образованиям (ст. 163 ЖК), с Федеральным законом от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Решается проблема отсутствия действенных правовых механизмов снижения задолженности собственников помещений. Долги собственников помещений приводят к увеличению нагрузки на добросовестных собственников, к снижению качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, к невыполнению платежных обязательств управляющих организаций перед ресурсоснабжающими организациями. Долги по текущему начислению платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и за коммунальные услуги около 20% (с учетом доплат за прошлые периоды около 90%).
Решение: Законопроект вводит процедуру защиты прав добросовестных собственников путем погашения задолженности должниками за счет их имущества без лишения права на жилище (ст. 341 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 293 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 446 ГПК РФ) по аналогии с нормами расторжения договора социального найма (по решению суда, при задолженности свыше 6 месяцев, при отсутствии соглашения о погашении задолженности и отсутствии иного имущества, возможность отсрочки реализации, при ликвидации задолженности решение суда отменяется, предоставление жилого помещения маневренного фонда, а при его отсутствии иного жилого помещения). Это повысит качество обслуживания многоквартирных домов, улучшит экономическую ситуацию в секторе управления многоквартирными домами.
Уточняются обязанности органа местного самоуправления по предоставлению информации о размерах платы нанимателей и применяемых тарифах в соответствии с их компетенцией по Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (часть 2 ст. 165 ЖК).
Вводится процедура обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом и на прилегающих территориях, за состояние которых отвечают органа местного самоуправления (новая ст. 166 ЖК).
Вводится новая статья 167, определяющая особенности деятельности саморегулируемых организаций управляющих организаций. Основой саморегулирования на этапе зарождения рынка в этом секторе экономики является добровольность и основа на нормах Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях». Этот закон позволил создать уже десятки саморегулируемая организация и их объединений. Такие организации имеют свои стандарты и будут совершенствовать свое воздействие на участников рынка, что в будущем будет способствовать уменьшению государственного контроля (сегодня управляющие организации контролируются подразделениями Роспотребнадзора, Ростехнадзора, ФАС России, органами пожарного надзора МЧС России, региональными государственными жилищными инспекциями). В статье вводятся стимулирующие добровольное вступление управляющих организаций в саморегулируемые организации.
Меры, направленные на совершенствование экономических отношений в сфере управления многоквартирными домами, подкрепляются совершенствованием мер административного воздействия:
1.	Вводится административная ответственность за непредоставление сведений или предоставление заведомо ложных сведений о своей деятельности, неопубликование или опубликование заведомо ложных сведений о своей деятельности управляющими организациями (вплоть до дисквалификации на срок от одного года до трех лет);
2.	Вводится административная ответственность за непредоставление должностным лицом ТСЖ/ЖСК собственникам помещений в многоквартирном доме или будущим собственникам (в случае, указанном в части 1 статьи 139 ЖК) сведений или предоставление заведомо ложных сведений о решениях и деятельности органов управления ТСЖ/ЖСК;
3.	Уточняются условия и повышается уровень административной ответственности управляющих и подрядных организацией за выполнение возложенных на них договорами обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
4.	Вводится административная ответственность собственников помещений в многоквартирном доме за непринятие решений по обеспечению надлежащего состояния помещений индивидуального пользования и общего имущества в многоквартирном доме;
5.	Вводится административная ответственность должностных лиц органов местного самоуправления за нарушение порядка и правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, уточняется административная ответственность за нарушение порядка и правил признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, признания жилого помещения непригодным для проживания; перевода жилого помещения в нежилое или обратно, а также за нарушение процедур согласования переустройства и (или) перепланировки жилого или нежилого помещения;
6.	Вводится административная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение управляющей организацией обязанности передать техническую документацию;
7.	Вводится административная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение председателем обязанности передать вновь выбранному председателю правления ТСЖ предусмотренные законодательством Российской Федерации документы и печать указанной организации;
8.	Вводится административная ответственность за необоснованный отказ или уклонение управляющей организацией и товариществом собственников жилья, подрядной организацией при непосредственном управлении многоквартирным домом от ремонта приборов учета потребляемых в многоквартирном или жилом доме энергетических ресурсов в установленные законодательством сроки.
Предлагаются поправки в Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на:
1.	Нераспространение требований об установке приборов учета тепловой энергии на жилые дома (независимо от площади) и на многоквартирные дома общей площадью не более 1500 квадратных метров. Это связано с экономической неэффективностью требования в связи с высокой стоимостью приборов учета тепловой энергии;
2.	Уточнение порядка применения стимулирующего расчета за энергетические ресурсы при выводе из строя приборов учета, нарушении сроков их поверки, ремонта или замены;
3.	Уточнения акцента на установку в многоквартирных домах коллективных (общедомовых) приборов учета;
4.	Изменение обязанности устанавливать в многоквартирных домах индивидуальных приборов учета тепловой энергии на право, поскольку при вертикальной разводке системы отопления не будет достигаться окупаемость таких приборов учета;
5.	Координацию с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации процедур установки приборов учета, энергетического обследования многоквартирных домов и заключения смешанных договоров, содержащих условия договоров купли-продажи энергетических ресурсов и условий энергосервисных контрактов.
Принятие данного законопроекта позволит урегулировать деятельность по управлению многоквартирными домами по всем способам управления, стабилизировать развитие рынка управления многоквартирными домами, повысить активность собственников жилья и ответственность за принятые решения по управлению многоквартирными домами.
Данный законопроект позволяет решить вопросы реализации энергосберегающих мероприятий при управлении многоквартирными домами, в том числе за счет прозрачности расчетов снизить платежи населения.